La entrada en vigor el pasado 22 de marzo del Real Decreto-ley 8/2026 que prorroga dos años los contratos de alquiler de vivienda habitual que soliciten los inquilinos para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2027, abre un nuevo frente de incertidumbre en el mercado del alquiler español que podría acabar colapsando los juzgados. La medida extraordinaria está ya en vigor, pero su continuidad depende de una votación parlamentaria que aún no se ha celebrado y cuya fecha límite es el 21 o 22 de abril (para la convalidación del RDL el plazo es de 30 días siguientes a su promulgación, según la Constitución Española).
Si finalmente decae, como apuntan todas las fuentes consultadas, solo podrán beneficiarse de la prórroga de dos años los inquilinos que lo hayan solicitado y cuyos contratos finalicen entre el 22 de marzo y el día de la publicación en el BOE de la derogación del Real Decreto. Los contratos cuya finalización sea posterior a la derogación del Real Decreto no podrían beneficiarse, a pesar del relato que algunos partidos políticos y lobbies inmobiliarios de extrema izquierda están creando.
Y el efecto que va a producir este relato politizado es un colapso en los juzgados, tal y como apunta el abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo. «Al amparo de las expectativas que esta creando este RDL en los inquilinos y de las informaciones que están transmitiendo los sindicatos de inquilinos, estos no van a querer abandonar las viviendas y a los arrendadores no les quedará más remedio que iniciar acciones de desahucio contra sus inquilinos por expiración del término fijado en los contratos».
El abogado insiste en que «hasta que no se convalide el RDL, lo que tienen los inquilinos es una simple expectativa de derecho, que solo se consolidaría en derecho en el momento de la convalidación, pero que durante el periodo en que ha estado en vigor el Decreto, sí produce efectos jurídicos, pero no después».
De momento mientras el Congreso decide si convalida o deroga la norma, miles de propietarios se enfrentan a un dilema: aceptar, esperar o rechazar. Sin embargo, los abogados especializados y magistrados consultados por idealista/news insisten en que si se deroga este Real Decreto Ley, sólo podrán prorrogarse aquellos contratos que venzan entre el 22 de marzo y la fecha de su no convalidación en el BOE (habitualmente, un día después de la votación en el Congreso que será el 21 o 22 de abril). Aquellos contratos que venzan después de la derogación de la normativa en el Congreso de los Diputados no podrán ser prorrogados. «Si a la fecha de vencimiento del contrato la norma ya no está vigente, la prórroga no es de aplicación, con independencia de que el inquilino haya invocado su aplicabilidad con anterioridad», señala Alejandro Fuentes-Lojo, abogado del despacho Fuentes-Lojo.
Los inquilinos deben comprobar que el contrato está sujeto a la LAU, que la fecha exacta de vencimiento esté en un plazo entre el 22 de marzo y la fecha de publicación en el BOE de la decisión final, votada en el Congreso de Diputados y comunicar de forma fehaciente la solicitud si desean acogerse a la prórroga: mediante una solicitud escrita, firmada y acreditada (burofax, carta certificada).
A continuación explicamos cada casuística.
Qué contratos pueden acogerse a esta prórroga
La prórroga afecta exclusivamente a arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Quedan fuera los contratos sometidos al Código Civil y aquellos que se encuentren en situación de tácita reconducción.
El primer filtro, por tanto, no es político sino técnico: determinar bajo qué régimen jurídico se firmó el contrato.
Contratos que vencen entre el 22 de marzo y la fecha de votación del RDL en el Congreso
Según el abogado José Ramón Zurdo, los inquilinos cuyos contratos expiren en este periodo tienen derecho a solicitar la prórroga de dos años, siempre que lo hagan mientras el decreto esté en vigor. Incluso si posteriormente no fuera convalidado, podría sostenerse que el derecho se ejercitó válidamente bajo una norma vigente, y, por lo tanto, estos contratos sí gozarán de la prórroga de dos años que recoge el texto del RD. La clave es que el contrato venza durante la vigencia del decreto, tal y como establece la jurisprudencia del Tribunal Constitucional. La sentencia del tribunal constitucional 111/1983 trata sobre el carácter provisional del Real Decreto ley y la necesidad de que sea convalidado por el Congreso y una vez que se ha producido esa convalidación es cuando cede su carácter de provisionalidad.
Contratos que venzan después de la votación del RDL en el Congreso
Si finalmente el Real Decreto no fuera convalidado en el Congreso, los contratos que venzan en fecha posterior a la publicación en el BOE de la derogación de este Real Decreto no podrán acogerse a la prórroga de dos años, aunque hubiera sido solicitada en el plazo que dicho decreto ha estado en vigor. Según los abogados José Ramón Zurdo y Alejandro Fuentes-Lojo, «es previsible que este Real Decreto Ley no se convalide por carecer de los apoyos parlamentarios necesarios, quedando derogado en el plazo máximo de 30 días desde su aprobación. Si como es previsible esta normativa termina derogándose, sus efectos jurídicos habrán quedado limitados al exiguo plazo de vigencia de los 30 días de la norma, como no puede ser de otra manera». Mientras el Congreso de los Diputados no se pronuncie, lo que existe jurídicamente es una expectativa de derecho, no un derecho consolidado para el inquilino. Y si el RD fuera derogado dicha expectativa muere con la derogación y no podría beneficiar a los contratos con caducidad posterior.
Algunos expertos aconsejan a los propietarios no aceptar expresamente estas solicitudes hasta conocer el resultado parlamentario. El motivo es claro: si aceptan ahora y el decreto no se convalida, la aceptación podría tener fuerza vinculante como acuerdo entre las partes. Es decir, todo lo que acepten previamente, si luego decae el Real Decreto ley, les obligará después.
Si la solicitud no es fehaciente, el propietario podría incluso optar por no contestar hasta que exista mayor seguridad jurídica.
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El riesgo de la no convalidación
El Real Decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso para mantener su vigencia. De no hacerlo, perdería sus efectos jurídicos.
Si finalmente no es convalidado, se abre una incertidumbre jurídica de alto riesgo:
- Las solicitudes de prórrogas aún no consolidadas (contratos de alquiler que vencen después de la celebración de la votación en el Congreso) decaerán si el RD no es convalidado.
- Los inquilinos que no abandonen la vivienda al finalizar la vigencia del contrato con la justificación de que solicitaron la prórroga de dos años mientras el RD estuvo en vigor, se enfrentan a un riesgo de que el propietario inicie un proceso de desahucio al finalizar el contrato. El procedimiento podría acabar en un juzgado y el inquilino, además de necesitar un abogado, podría verse obligado a abandonar la vivienda si pierde el juicio, pagar las costas del propietario y sufrir las consecuencias que contemple el contrato en caso de incumplimiento, como entrar en listas de morosos.
Fuentes consultadas por idealista news consideran que si el RD no es convalidado podría producirse un aumento significativo de conflictos judiciales entre propietarios e inquilinos cuyos contratos finalicen tras la derogación de la norma, aumentando la presión ya existente en los juzgados.
Igualmente afectará muy negativamente al stock de vivienda en alquiler porque este Real Decreto ha aumentado, más si cabe, la incertidumbre e inseguridad jurídica que sufre el mercado del alquiler en los últimos años. “no es una buena noticia para los propietarios. Con este Real Decreto, los ministros de Sumar han protegido a los inquilinos que sí puedan acogerse al Real Decreto -cuyos contratos venzan entre el 22 de marzo y que el RD sea convalidado, o no en un mes- pero han dejado completamente desprotegidos a los miles de inquilinos que están en búsqueda de vivienda y ven cómo la oferta sigue evaporándose por una regulación coercitiva contra los propietarios”, afirmó un experto inmobiliario consultado por idealista news.
Una medida en el centro del debate político
Desde el sector inmobiliario se denuncia que la avalancha de solicitudes podría estar siendo utilizada como herramienta de presión política en vísperas de la votación. Algunas voces, como la de José Ramón Zurdo, sostienen que se están generando expectativas entre los inquilinos sin advertir adecuadamente de las consecuencias reales de una probable derogación. Ya pasó hace unos meses con la huelga de alquileres, que se fomentó desde determinados lobbies inmobiliarios de extrema izquierda sin advertir a los inquilinos de los efectos de no pagar las rentas. Aquella propuesta no salió adelante en cuanto se confirmaron las consecuencias de dicha acción. Podría ocurrir lo mismo con las prórrogas solicitadas al albur del Real Decreto. Si decae, no podrán beneficiarse los inquilinos que las hayan solicitado pero sus contratos finalicen después de la derogación, que todo apunta que se producirá porque el gobierno no tiene atada la mayoría en el Congreso para sacar adelante esta medida y Junts que en varias ocasiones se ha mostrado contrario a votar a favor.
Cómo deben proceder inquilinos y propietarios
Los inquilinos deben comprobar que el contrato está sujeto a la LAU, la fecha exacta de vencimiento y comunicar de forma fehaciente la solicitud si desean acogerse a la prórroga: mediante una solicitud escrita y acreditada (burofax, carta certificada). Además, la solicitud debe hacerse mientras el RDL esté vigente (antes del 21 o 22 de abril).
Para los propietarios, el consejo de José Ramón Zurdo para los arrendamientos que venzan con posterioridad al día de la votación del RDL en el Congreso es «esperar hasta conocer si el RDL se convalida o no, o no contestar las solicitudes de sus inquilinos o contestarlas indicando que hasta que no se convalide el RDL en el Congreso de los Diputados, no aceptarán las prórrogas solicitadas, porque todo lo que acepten previamente, si no se aprueba el RDL, les obligará después”.
En qué casos el propietario puede rechazar la prórroga
Desde Som Habitatge recuerdan que la ley establece excepciones tasadas en las que el arrendador no está obligado a aceptar la prórroga solicitada. Se trata de tres supuestos:
- Necesidad de ocupación propia (art. 9.3 LAU): si el propietario ya había comunicado al inquilino, dentro de los plazos legales, su necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, la prórroga no es aplicable. Clave: La comunicación debe haberse hecho con los 4 meses de antelación que exige el art. 9.3 LAU. Si no se hizo en tiempo y forma, esta excepción no es alegable.
- Acuerdo entre las partes: si propietario e inquilino han fijado otros términos o condiciones por acuerdo, o han suscrito un nuevo contrato de arrendamiento (con renta inferior a la vigente), la prórroga extraordinaria no se aplica.
- Incompatibilidad con la prórroga del art. 10.3 LAU (zonas tensionadas): la prórroga del RDL 8/2026 es incompatible con la prórroga de zona tensionada prevista en el art. 10.3 LAU, que se aplica con carácter preferente. Este artículo de la LAU permite al inquilino prorrogar el contrato hasta 3 años adicionales una vez finalizada la duración mínima obligatoria. Cuando este precepto es aplicable en una zona tensionada, el RDL queda desplazado y no entra en juego.
FUENTE: IDEALISTA.COM