El Supremo ha fulminado el registro único de alquileres de corta duración por invadir competencias autonómicas. Ahora es posible recuperar el dinero pagado en tasas y los daños por lucro cesante
¿Qué ocurre cuando inviertes tiempo, dinero y esfuerzo en adaptar tu negocio a una nueva normativa? ¿Y menos de un año después el Tribunal Supremo la anula? Esta es la situación a la que se enfrentan hoy miles de propietarios y de operadores de viviendas turísticas en España. La reciente anulación del Registro Único de Arrendamientos ha generado un escenario de incertidumbre. ¿Qué normas se aplican ahora? ¿Qué pasa con las tasas pagadas y la inversión realizada? Y la pregunta clave es ¿se puede reclamar?
Para responder a todas estas dudas y para poder trazar una hoja de ruta clara contamos con uno de los mayores expertos en derecho inmobiliario, Alejandro Fuentes-Lojo, del despacho Fuentes Lojo Abogados.
¿Cuáles son las principales claves de la sentencia del Supremo que ha anulado el registro único de alquiler de corta estancia?
En primer lugar, hay que decir que esta sentencia aún no se ha publicado en el BOE, con lo que aún no tiene propiamente efectos jurídicos. En cuanto a las novedades, esta sentencia del Supremo anula el Registro Único de Arrendamientos de corta estancia que había aprobado por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, y por el que se regula el procedimiento de registro único y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Anula, por tanto, la obligatoriedad que existía desde el pasado 1 de julio de 2025 de obtener un número de Registro Único de Arrendamientos para publicitar online alquileres de corta duración, pero no anula la ventanilla única digital de arrendamientos. Anula el registro único por varios motivos principalmente:
1.- Porque considera que esta normativa administrativa vulnera el derecho comunitario. En particular, vulnera la normativa que en principio trata de desarrollar, que es el Reglamento 2024/1028, sobre recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler en alojamientos de corta duración, en la medida en que impone a los propietarios de viviendas turísticas la obligación de inscribirse en un registro adicional (el Registro único de Arrendamientos) al que ya existía y que es el registro administrativo de cada comunidad autónoma. Por tanto, la obligatoriedad de duplicidad de registros es contraria específicamente a la normativa europea que establece en su art. 4.3.d) que una unidad no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro
2.- También vulnera la regulación competencial de nuestra Constitución y, por tanto, vulnera las competencias autonómicas en materia de turismo que tienen las comunidades autónomas. La sentencia parte de la base de que el Gobierno se ha excedido en sus competencias para aprobar esta normativa de carácter administrativo.
En particular, y sobre la vulneración de las competencias autonómicas en materia de turismo, la Sentencia afea al Gobierno con mucha contundencia que el principal título competencial sobre el que se asienta esta normativa consistente en la competencia estatal en “legislación civil y la ordenación de los registros e instrumentos públicos” del art. 149.1.8 de la Constitución no es válida en el presente caso, ya que los registros a los que se refiere la competencia estatal son los registros de carácter civil y mercantil vinculados a la competencia en materia de legislación civil y mercantil y no a los registros administrativos vinculados a la competencia material turística como es el RUA.
En resumen, considera que el que el Ministerio de Vivienda se ha extralimitado en sus competencias y no debería haber creado este segundo registro.
¿Qué deben hacer ahora mismo las agencias que gestionan viviendas turísticas? ¿Hay alguna acción urgente que tomar?
Esta sentencia es un mazazo porque realmente anula con efectos retroactivos ex tunc esta normativa, lo que significa que es como si nunca hubiera existido, tal y como señala la doctrina del Tribunal Constitucional. Por tanto, cualquier actuación que hubiera realizado con anterioridad esta normativa es como si realmente no hubiera existido y es ilegal. Desde este momento ya no es necesario obtener el número de registro único (NRUA) ni es necesario tampoco realizar el modelo informativo anual que se tenía que realizar sobre esa actividad por parte de los propietarios, ni realizar ninguna actividad más en orden a obtener o mantener ese número de registro. Yo no invertiría ni un centavo más en el registro de la propiedad a estos efectos. Suficiente dinero se han gastado ya los ciudadanos en obtener NRUAs totalmente innecesarios e ilegales. Entonces, lo que cabe ahora es plantearse si al menos los ciudadanos damnificados pueden recuperar el dinero que han invertido y ser indemnizados por los daños y perjuicios causados por esta normativa ilegal. Porque recordemos que, según los informes del Colegio de Registradores, se han recaudado más de 20 millones de euros por los aranceles derivados de la obtención del número de registro desde el año pasado y de la necesidad de realizar ese informe anual.
Miles de propietarios cumplieron con la normativa a tiempo y como decías, algunos obtuvieron el número de registro único. Ahora ya no es obligatorio, pero ¿qué pasa con quienes no llegaron a registrarse?
No pasa nada, no se les puede sancionar porque esta sentencia tiene efectos retroactivos, es decir, es como si nunca hubiera existido el Real Decreto y, por tanto, no estamos ante una derogación de la normativa, sino que es una anulación de esa normativa por ser manifiestamente ilegal y por tanto, lo que sucede es que cualquier incumplimiento de esta normativa, aunque se produjera mientras estaba vigente, no podrá ser sancionado por la Administración, ni procederá la reclamación por parte de los Registradores del pago de dichos aranceles si no hubieran sido satisfechos por el ciudadano. Es cierto que también el régimen sancionador aún no había sido aprobado y estaba pendiente de aprobación o de desarrollo. En estos momentos, aquellos propietarios que no habían obtenido ese RNUA o aquellas plataformas que no habían cumplido con la obligación de publicitar alquileres de corta duración con el NRUA no serían sancionables ni perseguibles por la administración.
Con la anulación del registro único estatal, ¿qué registro debe exigir ahora una agencia a sus propietarios antes de publicar una vivienda turística? ¿Depende de cada comunidad autónoma? ¿y a nivel municipal qué deben hacer?
Esta sentencia lo que hace básicamente es recoger lo que dijo el Consejo de Estado antes de que se aprobara la normativa. El Consejo de Estado, en un dictamen de fecha 18 de diciembre de 2024, ya puso blanco sobre negro que esta normativa era totalmente ilegal y que no debía aprobarse. Es más, dio la oportunidad al gobierno de recular y aprobar regímenes alternativos que fueran conformes con la normativa europea y advirtió de que ya existen estos registros autonómicos en cada comunidad autónoma, Con lo cual era tan sencillo para el Gobierno como que crear básicamente un registro administrativo público y gratuito estatal que se limitara a coordinar los ya existentes registros administrativos autonómicos, sin obligar a los propietarios a tener que inscribirse en un nuevo registro, y que evidentemente no dependiera del Colegio de Registradores, que si bien son super necesarios y hacen un gran trabajo para la seguridad del tráfico inmobiliario en nuestro país, ni son competentes en materia de turismo, ni realmente constituyen autoridad en ese sentido.
Cada comunidad autónoma ya tenía un registro turístico autonómico que obligaba a cada propietario o a cada titular de un derecho real a inscribirse en el Registro autonómico y, por tanto, esa obligación ya existía.
En principio la competencia es autonómica, pero evidentemente también la administración local tiene competencia en materia de ordenación del planeamiento urbanístico y, por tanto, tiene que dar su conformidad y controlar que efectivamente esa actividad sea conforme con la ordenación que se realiza a nivel local.
¿Existe riesgo de que algunas CCAA aprovechen este vacío para endurecer sus propios registros o crear nuevos requisitos?
Sí, por supuesto. Si de alguna forma el Gobierno se ha extralimitado, es por su afán de estigmatizar a los propietarios de alquileres de vivienda turística y también de alquileres de corta duración. Además, ha aprovechado el cuerpo de Registradores para tratar de hacer cumplir la normativa civil en materia de propiedad horizontal, y que en caso de que los estatutos comunitarios prohibieran dichas actividades no se concediera el NRUA.
¿Cómo deben gestionar las agencias que operan en varias comunidades autónomas la diversidad de normativas autonómicas?
Claro, eso es un problema porque es cierto que la competencia autonómica en materia de turismo es absolutamente 100% autonómica y en eso se parapetan las autonomías. Pero sí que no estaría de más una cierta armonización o coordinación en normativas autonómicas, porque realmente la fragmentación y la incertidumbre jurídica y confusión que existe en el mercado es brutal. La regulación en materia de turismo es totalmente distinta en una comunidad u otra, comenzando por la propia definición de vivienda, uso turístico o las propias categorías de alojamientos turísticos distintos.
Hablemos ahora de obligaciones de la ventanilla única digital. Aunque se anula el registro, la sentencia mantiene la Ventanilla Única Digital. ¿Qué obligaciones concretas implica esto para agencias y plataformas como Airbnb o Booking?
Lo que dice la sentencia es que realmente la regulación de esa ventanilla única digital no es contraria al derecho comunitario y los títulos competenciales estatales son correctos para regular sobre esta materia, por tanto, lo que son las obligaciones de las plataformas online respecto de la administración siguen siendo las mismas en cuanto a la obligación de realizar un control sobre la actividad turística que se realiza a través de sus plataformas de ir informando periódicamente sobre esa actividad que se va desarrollando por parte de los propietarios. En definitiva, se va a continuar exigiendo esa rendición de cuentas a las plataformas que permiten realizar actividades relacionadas con el alquiler de corta estancia.
Si las plataformas deben seguir transmitiendo datos, pero ya no existe el número de registro único, ¿bajo qué número o referencia van a operar ahora las plataformas?
Entiendo que cumplirán con operar bajo la referencia del registro autonómico pertinente que ya existía. Pero estaría bien que la Administración, el Ministerio de Vivienda o el Colegio de Registradores dieran algún tipo de información sobre la anulación del Registro Único de Arrendamientos. Parece que está esperando a que se publique en el BOE, pero realmente los efectos de la sentencia son tan relevantes para los damnificados por esta normativa que por seguridad jurídica deberían ya estar informando al menos a la ciudadanía de que no es necesario el NRUA y realmente de cómo proceder para recuperar el dinero invertido en la obtención de estos números de registro ilegales. Lo esperable, incluso, sería que se devolvieran a los ciudadanos los más de 20 millones de euros cobrados por los Registradores a los ciudadanos y no esperar a que la ciudadanía tenga que interponer una reclamación patrimonial para reclamar la indemnización por los daños y perjuicios causados, estando años litigando con el coste que ello comporta.
Lo que no es de recibo es que el Ministerio de Vivienda no habilite un procedimiento administrativo específico para indemnizar a los propietarios afectados, y encima de los daños y perjuicios que esta normativa les ha causado, tengan que desembolsar más dinero para reclamar dicha indemnización, teniendo que acudir injustamente a los tribunales para obligar a la Administración a indemnizarles.
La sentencia abre la puerta a reclamar al Estado por los perjuicios sufridos, pero ¿de qué manera pueden ahora los propietarios reclamar daños y perjuicios al Estado y en base a qué principios?
Habría sido deseable que la sentencia estableciera la forma de proceder para los damnificados. Pero esto no quita que el hecho de no hacerlo no se tenga derecho a pedir una reclamación por daños y perjuicios. Es cierto que la normativa en particular administrativa que regula la responsabilidad patrimonial del Estado dice que no hay un automatismo, y el Tribunal Constitucional viene diciendo que no hay un automatismo entre una declaración de nulidad de una normativa administrativa y el derecho a ser indemnizado por los perjuicios causados por dicha normativa.
El cauce a seguir es interponer una reclamación administrativa contra la Secretaría General Técnica del Ministerio de Vivienda, ya que es el órgano que ha publicado esta normativa, tanto por los daños emergentes, como pueden ser el pago de los aranceles registrales, y también por el lucro cesante, es decir, por todo el dinero que se ha dejado de ingresar por no haber podido comercializar dichos activos inmobiliarios. Y en el caso de que la Administración no se avenga voluntariamente a abonar y a dejar indemne al recurrente o si hay un silencio administrativo, cabrá recurso contencioso-administrativo reclamando las cantidades. El plazo que tienen los damnificados para reclamar es de un año desde la publicación de la sentencia en el BOE.
Yo esperaría un poco a ver qué sucede, a ver si la Administración establece los mecanismos para recuperar, aunque sea no ya las ganancias dejadas de obtener, sino al menos los costes que han tenido que asumir los propietarios consistentes en los aranceles registrales que han tenido que pagar y demás gastos incurridos de gestoría u otros que puedan acreditar.
Alejandro, los propietarios no son los únicos afectados. Las agencias también han tenido que asumir esos costes. ¿Y pueden las agencias inmobiliarias reclamar también esas pérdidas que generó adaptarse a esta normativa ahora anulada?
Aquí es más complicado porque realmente el NRUA es para los propietarios, es decir, quien debía solicitar el número de registro es el propietario o el titular de un derecho real. El que tiene que abonar esos gastos en particular es el propietario y, por tanto, el obligado es el propietario o usufructuario o titular de otro derecho real que le permita comercializar, poner a disposición, ceder ese inmueble. Se me hace más difícil que esa reclamación la puedan articular esas agencias, porque aunque puedan haber tramitado dichos NRUA y comercializado dichos activos, estaban actuando como mandatarias de dichos propietarios.
La sentencia implica revisar procesos, comunicaciones y obligaciones con propietarios y con huéspedes. ¿Cómo deberían actualizar las agencias sus contratos de gestión de alquiler vacacional a la luz de esta sentencia?
En los contratos ya no habrá que poner el número de NRUA y, por tanto, no habrá que establecer en sus contratos la obligatoriedad por parte del propietario, en su caso, de apoderar a esas agencias para tramitar el registro único o de facilitar los datos de ese NRUA. Sí que sigue existiendo la obligatoriedad de inscribirse en el registro autonómico pertinente y, en ese sentido, se deberá aprovechar para modificar esos contratos estableciendo la obligatoriedad de facilitar ese registro autonómico o en su caso de apoderar a la agencia para que realice ese trámite administrativo.
En definitiva, ahora se puede publicar un apartamento de uso turístico solo con el número de registro autonómico
Sí efectivamente, a raíz de esta sentencia del Tribunal Supremo con la publicidad del Registro autonómico es suficiente.
El registro único también afectaba a alquileres temporales y de habitaciones, tipologías para las que no hay un registro autonómico. ¿Qué pasa ahora con ellos?
La sentencia directamente fulmina todo el registro único de arrendamientos, cuando ese registro no solo era para alquileres de corta duración de turista, sino para cualquier de temporada, e incluso de vivienda habitual, estaba siendo promovido por los registradores. Ahora no solo es que no haya obligatoriedad, es que desaparece a todos los efectos.
FUENTE: IDEALISTA.COM