El abogado fiscalista José María Salcedo señala que «existe la creencia común de que cuando realizadas la reforma integral de un inmueble, todo el importe de la reforma se va a considerar mayor valor de adquisición cuando se venda esa casa y no es así»
Nos encontramos en las últimas semanas de la campaña de la Renta que termina el próximo 30 de junio. Y muchas son las noticias en relación con la declaración del IRPF y sobre las desgravaciones, pero pocas sobre las novedades judiciales en relación con este impuesto que afectan de forma favorable a muchos propietarios de viviendas.
En esta entrevista con el abogado fiscalista José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising, aborda cuestiones novedosas sobre el plazo para vender la vivienda habitual y acceder a las exenciones fiscales, o el impacto de la reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre la amortización del 3% en inmuebles alquilados.
A la hora de hacer la declaración de la renta, ¿cuáles son hoy las principales novedades en materia de vivienda que siguen pasando desapercibidas para muchos contribuyentes?
Todo lo relativo al concepto de vivienda habitual. Es posible que muchas personas ya hayan presentado la declaración de IRPF de este año o que lo que vamos a hablar afecte a algo que se declaró ya hace uno o dos o tres años, pero queda la posibilidad de corregir esos errores, en particular en el ámbito de la exención por reinversión en vivienda habitual. El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que depende del Ministerio de Hacienda, reconoció el año pasado la posibilidad de rectificar a aquellos contribuyentes que en su día olvidaron marcar la casilla de la exención por reinversión o el compromiso por reinvertir. Decisiones que, a lo mejor, se tomaron en ejercicios anteriores y no fueron correctas y que ahora se podrían rectificar. Es decir, solicitar ahora una devolución de ejercicios siempre que no haya prescrito. En este momento el último ejercicio no prescrito es el 2021.
¿Cuáles son las preguntas o preocupaciones más frecuentes de los vendedores y propietarios de viviendas?
Creo que los temas que más preocupación y más dudas generan son, en primer lugar, si la vivienda vendida es realmente la habitual o no, y si al vender un inmueble habrá que tributar por la ganancia patrimonial o ésta se considerará exenta. Hablamos de muchos miles de euros en juego. Y luego también otra duda muy habitual de los vendedores es el tema de las obras de reforma que hayan realizado en el inmueble, y si estas obras, estas inversiones que se han realizado a lo largo del tiempo en que ha sido propietario de la vivienda, se pueden deducir en el momento de la venta. Son las principales dudas que asaltan a los propietarios en el momento de la venta, porque al final son las que les pueden hacer ahorrar mucho dinero.
¿Si tuviera que destacar algunas deducciones o ventajas fiscales en materia de vivienda, las que todo propietario debería conocer, cuáles serían las más importantes?
Uno de los beneficios fiscales que más hay que tener en cuenta es la reducción del rendimiento neto del capital inmobiliario. Es decir, el que alquila un inmueble como vivienda habitual tiene derecho a una reducción, que además se ha modificado por la Ley del Derecho a la Vivienda en el año 2023, y que puede permitir al propietario que del rendimiento obtenido el 50% no tribute. Incluso se puede llegar a reducciones del 90%, con lo cual es una reducción que es importante conocer y saber cuándo se puede aplicar y cuándo no. También recomendaría atender a las distintas deducciones autonómicas porque muchas veces esconden beneficios fiscales. En el ámbito de la vivienda, por ejemplo, en Valencia hay una deducción del 5% de las cantidades que se destinan a amortizar el préstamo hipotecario.
Jose María, tu función principalmente es ganar a Hacienda en los tribunales mediante sentencias novedosas. Hay una idea muy asentada: que para beneficiarse de la exención fiscal en el IRPF, hay que vender la vivienda habitual en un máximo de dos años. Sin embargo, los tribunales están empezando a flexibilizar este criterio.
Efectivamente eso es un plazo muy desconocido, porque yo creo que más o menos todo el mundo sabe que para que la vivienda sea habitual hay que vivir en ella un plazo mínimo de tres años. Pero, sin embargo, lo que mucha gente desconoce es que aunque tú lleves, a lo mejor, 20 años viviendo en tu vivienda, cuando dejas de habitarla, por el motivo que sea, al cabo de dos años la vivienda pierde la condición de vivienda habitual y, por tanto, si tú la vendes ya no puedes disfrutar de ningún beneficio fiscal. El problema de este plazo es que no admite excepciones, así como el plazo de tres años para que la vivienda sea el habitual que sí las permite, por ejemplo, en caso de traslado laboral o de celebración de matrimonio.
¿En qué casos ese plazo de dos años puede ampliarse y qué están diciendo ya las sentencias sobre situaciones como traslados laborales o el traslado de personas mayores a residencias?
Ahí es donde entró el Tribunal Supremo. Y el caso de los divorciados es el más flagrante porque eran contribuyentes que se divorciaban y que, por decisión judicial, tenían que dejar de vivir en la vivienda porque ésta se atribuía el uso a su cónyuge y a los hijos comunes. Y muchas veces se decidía que, hasta la mayoría de edad de los hijos, la vivienda, su uso, pertenecía al cónyuge que se quedó viviendo allí. Entonces, claro, el otro cónyuge tenía que irse de allí y evidentemente no podía vender esa vivienda. El Supremo falló que la vivienda sigua considerándose la habitual, aunque se cenda pasados los dos años.
El Supremo también ha dictado una sentencia novedosa en el caso de viviendas compradas por uno de los cónyuges antes del matrimonio en régimen de bienes gananciales. ¿Cuál es la importancia de esta sentencia?
Es un caso muy habitual. Llega un momento en el que, tras el matrimonio y en el régimen de gananciales, ambos cónyuges aportan al pago de la hipoteca y, por tanto, ambos empiezan a pagar el préstamo hipotecario. Se plantea en el momento en el que se produce un divorcio y esa vivienda se quiere vender. ¿De quién es la vivienda? Está a nombre del cónyuge que la compró cuando era soltero, pero es posible acreditar que a partir de un determinado momento las cuotas del préstamo se han pagado por los dos con dinero ganancial. Ahí es donde entra el Tribunal Supremo, que dice que hay que atender al origen de ese dinero y a si ese préstamo hipotecario se puede probar que a partir de determinado momento se ha pagado con dinero ganancial. Habría que establecer el porcentaje, habría que recoger todos los pagos, tanto los iniciales por el cónyuge cuando era soltero y los realizados a partir del matrimonio para determinar el porcentaje de propiedad sobre el inmueble.
Otro caso muy habitual es el de propietarios que compran una vivienda, la reforman y años después la venden con la esperanza de que los gastos de la reforma reduzcan la ganancia patrimonial y así pagar menos IRPF. ¿Qué problemas suele poner Hacienda en estos casos?
Muchas veces hay poco margen de maniobra, sobre todo si se trata de obras realizadas hace mucho tiempo y es complicado poder justificar su carácter, si eran inversión y mejora o reparación y conservación. ¿Por qué digo esto? Porque existe la creencia común de que cuando realizas la reforma integral de un inmueble, todo el importe de la reforma se va a considerar mayor valor de adquisición cuando se venda esa vivienda y por tanto va a reducir la ganancia. Sin embargo, no es así. Hacienda no va a dejar deducir toda la obra realizada en el inmueble, sino que lo que va a permitir deducir únicamente son las obras que son inversión y mejora.
¿Cómo diferencia Hacienda? Inversión y mejora es todo lo que añada e introduzca al inmueble algo que antes no había o le añada una mejor capacidad productiva, unas mejores prestaciones al inmueble. Por ejemplo, si yo cambio las ventanas de la vivienda, lo que me va a decir Hacienda, salvo que yo le justifique que esas ventanas tienen prestaciones o tienen componentes que no tenían las originales, es que son reparación y conservación, que yo estoy sustituyendo lo viejo por lo nuevo. Lo mismo si yo tiro todo el piso abajo y hago tabiques nuevos. No se ha añadido capacidad productiva como, por ejemplo, si yo añado un baño que antes no existía, o aire acondicionado.
¿Qué recomienda hacer para demostrarlo ante Hacienda?
Esto es una guerra de guerrillas. Hacienda va a ir partida por partida y gasto por gasto a determinar qué es inversión y mejora y qué es reparación y conservación. ¿Entonces, el consejo cuál es? Pues que en el momento en que se hace la reforma se identifique en las facturas de obra las cuestiones que la vivienda antes no tenía. Por ejemplo, si se pone instalación de aire acondicionado, pues en el proyecto se puede decir que la vivienda no contaba con aire acondicionado.
Aquí aparece otro problema frecuente, que es el paso del tiempo. ¿Qué ocurre cuando un propietario reforma una vivienda, pero no conserva las facturas?
Hacienda lo que va a pedir es el coste de esa reforma realizada. Si no se tienen las facturas, es complicado. Y es muy habitual porque hay veces que son obras que se han realizado hace diez, quince o veinte años. Hay casos que son auténticamente increíbles en los que ves en la escritura de adquisición que se compró un terreno y ya no se vende un terreno solo, sino un terreno sobre el que hay construido un chalet. Si el contribuyente no conserva todos los justificantes de lo que costó esa obra, Hacienda a esa obra nueva le atribuye un valor de cero euros. Y da igual que tengamos una escritura de obra nueva en la que digamos que se ha realizado esta obra nueva. Es una auténtica salvajada, porque es ponerse una venda en los ojos. Ahí los tribunales están instando a Hacienda a mandar un perito a valorar esa obra que se hizo en el inmueble.
¿Y los tribunales, hay posibilidades de que lo admitan?
Cuando es una reforma en un piso es más complicado. La cuestión es probar, en primer lugar, la existencia de la reforma. ¿Cómo pruebas que llegado un momento en ese piso se puso un parqué nuevo? Cuando no se conservan las facturas existe ese componente añadido de dificultad que es el probar la propia existencia de la reforma, que no ocurre cuando hablamos de una obra nueva que salta a la vista porque es evidente que esa obra antes no existía.
A finales de 2025, el Tribunal Supremo dictó una sentencia muy relevante sobre la venta de viviendas que estuvieron alquiladas, ¿qué es lo que cambia esta resolución y cómo afecta en la práctica al propietario vendedor?
Cuando un inmueble está alquilado y ese alquiler no tributa como actividad económica sino como capital inmobiliario, hay una deducción para el propietario arrendador muy jugosa, amortizar cada año el 3% del coste de adquisición del inmueble. La base de la amortización es el valor de la construcción. Eso año a año viene muy bien, pero el problema es cuando la vivienda se vende, porque toda esa amortización, ese 3% anual lo suma Hacienda y lo considera menor valor de adquisición y, por tanto, amplía la ganancia. Hay contribuyentes que se encuentran con que de repente Hacienda les incrementa la ganancia patrimonial en 7.000 o 15.000 euros. ¿Cuál es la novedad de la sentencia del Supremo? Que permite al contribuyente, aplicando otro método de amortización que tenga un respaldo legal como puede ser las normas del Impuesto de Sociedades, defender que ese inmueble se ha ido amortizando a razón del 1,5% o del 2%, y por tanto verá cómo esa ganancia patrimonial se reduce respecto a lo que decía Hacienda.
Otro caso muy común son propietarios que alquilan su vivienda habitual unos días en verano o unas semanas y después quieren venderla porque Hacienda puede negarles la exención por reinversión. ¿Qué riesgos deben conocer tanto propietarios como agentes inmobiliarios?
Este caso es habitual y a la vez absurdo. El supuesto de hecho es el siguiente, propietarios que tienen su vivienda habitual en zonas turísticas y cuando llegan los meses de verano se van a una segunda residencia y en vez de dejar su vivienda habitual vacía la alquilan con fin turístico. No hay ninguna duda que el resto del año para estos contribuyentes es su vivienda habitual. Hacienda en el momento en que un contribuyente incluye rendimientos del capital inmobiliario por alquiler de una vivienda, ya considera que eso es incompatible con que la vivienda sea la habitual. Al final, Hacienda tiene un concepto del alquiler de vivienda totalmente trasnochado. Hay que recurrir hasta el final, porque es un criterio que no tiene ningún sentido, porque en ningún lugar de la ley del IRPF pone que por obtener ingresos por alquiler de tu vivienda, esa vivienda deje de ser el habitual.
Cuando un propietario alquila su vivienda a estudiantes, ¿En qué casos puede aplicar la reducción fiscal por alquiler de viviendas en el IRPF?
Alquilar a estudiantes por el curso lectivo dura unos diez meses. A lo mejor ese mismo estudiante vuelve al curso siguiente o a lo mejor no, entonces Hacienda considera que es un alquiler de temporada. Y claro, al no ser alquiler de vivienda elimina la reducción del rendimiento del capital inmobiliario. El TSJ de Madrid ha considerado que esta declaración de Hacienda no es correcta porque al final la ley del IRPF habla de satisfacer una necesidad permanente de vivienda, pero no habla de plazos por lo que no hay ningún motivo para considerar que eso es un alquiler de temporada, sino que realmente satisface la necesidad de vivienda del estudiante.
A efectos de que Hacienda considere la vivienda como habitual, ¿Cuáles son los requisitos? Siempre ha habido dudas respecto al empadronamiento, suministros domiciliados y demás.
Los principales requisitos es ocuparla en el plazo de doce meses desde que se adquiere y vivir de forma permanente durante mínimo tres años. Este requisito es el que más problemas plantea, porque hay contribuyentes que a lo mejor viven esa vivienda, pero hay parte del año que están en una segunda residencia o que, llegado el momento de la venta, a lo mejor han estado empadronados en otro sitio. La principal prueba tanto para Hacienda como para tribunales son los consumos de agua, luz… y que estos sean compatibles con el uso de vivienda.
Si vendo mi vivienda habitual, pero llevo años empadronada en el domicilio de mis padres por temas médicos y demás, ¿tengo derecho a reinversión por vivienda habitual o debo de estar empadronada también?
Si en la vivienda en la que no está empadronado hay consumos compatibles con el uso de vivienda como habitual, el hecho de estar empadronado en otra vivienda no tiene tanto peso. Si por otras vías, especialmente los consumos, consigue demostrar que su vivienda era otra.
¿Qué pasaría si compro una vivienda de obra nueva que no me van a entregar hasta dentro de tres años?
En el caso de que se reinvierta en la compra de una vivienda en construcción, el criterio del Tribunal Supremo es, en primer lugar, que solo se va a permitir la reinversión de los importes pagados durante los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda. Y el segundo requisito es que las obras y la adquisición jurídica de la nueva vivienda se realicen antes de los cuatro años. Es decir, yo vendo la vivienda habitual ahora, por ejemplo, y la quiero reinvertir en la compra de una vivienda habitual desde ahora. Yo sé que solo me van a permitir considerar como reinvertidos los pagos que realicen los dos próximos años y las obras tienen que estar concluidas y la adquisición jurídica en los cuatro años siguientes. Eso es importante porque hay contribuyentes que a lo mejor al principio pagan muy poquito y el grueso lo pagan con la vivienda ya entregada, pagan ya fuera de los dos años y ahí podrían tener problemas con Hacienda. Es importante tener en cuenta que solo se va a considerar reinvertidas las cantidades pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual.
FUENTE: IDEALISTA.COM