El Alto Tribunal considera que, aunque la videovigilancia supone una limitación del derecho a la intimidad de los residentes, esta puede ser legítima cuando responde a un fin de interés general dentro de la comunidad, como prevenir actos vandálicos o proteger a las personas y sus bienes, siempre que la medida sea proporcionada.

El caso: una vecina pidió retirar las cámaras por vulnerar su intimidad

La disputa surgió en una comunidad de propietarios de Madrid donde, tras sufrir un vecino varios actos vandálicos, la junta acordó instalar un sistema de videovigilancia en las zonas comunes del edificio.

Una de las propietarias recurrió la decisión al considerar que las cámaras enfocaban las puertas de las viviendas y permitían controlar las entradas y salidas de familiares e invitados. 

Ella, además, sostenía que cuando abría la puerta podían grabarse imágenes del interior de su vivienda, por lo que reclamó la retirada del sistema y una indemnización de 2.500 euros por daños morales.

Sin embargo, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda. Más tarde, el Tribunal Supremo confirmó esos pronunciamientos al concluir que las cámaras únicamente grababan las zonas comunes y no el interior de la vivienda de la demandante. 

Además, el TS  señaló que el acceso a las imágenes estaba restringido al administrador o al técnico autorizado, existían carteles informativos y las grabaciones no se conservaban durante más de 30 días, cumpliendo con la normativa vigente en materia de protección de datos.

La seguridad puede justificar grabar

En su sentencia, el Supremo recuerda que instalar cámaras en una comunidad de propietarios afecta al derecho a la intimidad de quienes viven en el edificio, incluso cuando solo captan imágenes de las zonas comunes.

No obstante, esa limitación puede ser válida si concurren dos requisitos fundamentales:

• Que exista un título legitimador para la instalación.
• Que la medida supere un juicio de proporcionalidad, es decir, que resulte adecuada, necesaria y equilibrada respecto al objetivo perseguido.

En este caso, ambos requisitos se cumplían. La instalación respondía a una sucesión de actos vandálicos previos y había sido aprobada por la junta de propietarios conforme a las mayorías previstas en la Ley de Propiedad Horizontal. Además, las cámaras estaban instaladas de modo que afectaran lo más mínimo la privacidad de los comuneros. 

Qué mayoría exige la ley para instalar cámaras

La instalación de cámaras de videovigilancia en los elementos comunes no puede decidirla unilateralmente el presidente de la comunidad ni el administrador.

Con carácter general, el acuerdo debe adoptarse en junta de propietarios con la mayoría cualificada establecida en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Las cámaras no pueden grabar cualquier cosa

El fallo también recuerda que la videovigilancia en una comunidad no es ilimitada. Las cámaras deben orientarse exclusivamente hacia las zonas comunes y no pueden grabar el interior de las viviendas ni captar la vía pública salvo en la medida imprescindible para proteger el acceso al edificio.

Además, la comunidad debe cumplir las obligaciones derivadas de la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD) y del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), entre ellas:

• Informar mediante carteles visibles de la existencia del sistema de videovigilancia.
• Limitar el acceso a las grabaciones únicamente a las personas autorizadas.
• Conservar las imágenes durante un máximo de 30 días, salvo que deban conservarse para acreditar la comisión de un delito o una infracción.
• Garantizar que las grabaciones se utilizan exclusivamente para la finalidad para la que fueron obtenidas.

¿Puede un vecino oponerse a la instalación?

La mera oposición de un propietario no implica que las cámaras deban retirarse. El Tribunal Supremo considera que el derecho a la intimidad no es absoluto y debe ponderarse con otros derechos e intereses legítimos, como la seguridad de los vecinos y la protección de sus bienes.

FUENTE: IDEALISTA.COM

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Actualmente, el mercado da una probabilidad del 90% a que haya un nuevo incremento de los tipos de interés dentro de siete semanas, coincidiendo con la actualización del cuadro macroeconómico que realizan los economistas de la institución cada trimestre y a expensas de cómo evolucione la guerra en Oriente Medio.

De cara a estas semanas, los expertos vaticinan más subidas de las hipotecas variables ante un euríbor que se mantiene por encima de los niveles del año pasado y una estabilidad en la oferta hipotecaria a tipo fijo que están comercializando los bancos, tras los encarecimientos que han aplicado en los últimos meses. También apuntan a que la inflación se mantendrá por encima del 2%, el punto de equilibrio que busca el ‘Guardián del euro’, ante el efecto del conflicto en Irán en los precios energéticos.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, explica que “el BCE ha seguido el guion esperado, sin modificaciones en su política monetaria, a expensas de la evolución de las economías europeas y la inflación en estos meses de verano. A pesar de que los niveles de inflación se mantienen elevados y la incertidumbre continúa en la guerra del Golfo Pérsico, la debilidad económica sigue actuando de contrapeso a la hora de tomar decisiones más agresivas. Esto se ve reflejado tanto en el Euribor a 12 meses como en los tipos a 5 o 10 años, que apenas han variado en los últimos meses”. Y añade que “los bancos ya revisaron sus precios al alza, por lo que tampoco esperamos variaciones significativas durante el verano. A pesar de esto, quienes tengan que actualizar su hipoteca variable, así como aquellos que tengan hipotecas mixtas con la parte fija a punto de vencer, van a sufrir incrementos en sus cuotas, por las diferencias respecto al año pasado”. 

Nuevas subidas de tipos a la vista

A pesar del parón de julio, el mercado no solo ve posible una subida de los tipos de interés en septiembre, sino que abre la puerta a más movimientos hasta la próxima primavera, tras el recrudecimiento de las tensiones entre EEUU e Irán. 

En las últimas semanas, la firma de un acuerdo de paz provisional a mediados de junio, que abría un periodo de 60 días de negociaciones para acabar con la guerra, permitió aliviar el precio del petróleo y la inflación lo que redujo la urgencia de una subida de tipos consecutiva, tras la aplicada en junio. De hecho, según los datos de Eurostat, los precios crecieron en la eurozona un 2,8% en el sexto mes del año, cuatro décimas menos que en mayo. 

Sin embargo, como explica el banco de inversión Renta 4, con el “acuerdo roto y la reanudación de ataques cruzados entre las partes, la vigilancia sobre el Estrecho de Ormuz (y el Mar Rojo ante las amenazas hutíes a Arabia Saudí) y los precios energéticos (el Brent ha subido un 30% desde principios de julio) debe ser extrema. Esto nos lleva a la reunión del 10 de septiembre, donde el BCE tendrá más datos de inflación (y de crecimiento, que podría resentirse) para tomar una decisión y además actualizará su cuadro macroeconómico, como fecha que el mercado ve como más probable para subir los tipos de interés en 25 puntos básicos adicionales, con una probabilidad del 90%”.

Carsten Brzeski, director global de macroeconomía del banco ING, también cree que “la nueva escalada en Oriente Próximo y el repunte de los precios de la energía han vuelto a cambiar el panorama», por lo que las subidas de tipos vuelven a estar sobre la mesa.  

Según Brzesk, el BCE no se conformará con un único aumento de tipos este año con el objetivo de evitar que los mercados valoren la anterior subida como precipitada, buscando así evitar los errores pasados y dar estabilidad. «Si el BCE se limita a una única subida, podría interpretarse como una ‘subida de pánico’, lo que suscitaría críticas por precipitarse. Una segunda subida de tipos podría, por supuesto, agravar un error de política monetaria. Pero, siguiendo la propia lógica del BCE, reforzaría la idea de que dicha subida es necesaria para alcanzar el escenario de inflación base», ha recalcado el analista. 

Desde Ibercaja también dan por hecho que habrá un movimiento al alza dentro de siete semanas. «El escenario adverso que se dibuja los últimos días, con la reanudación de las hostilidades entre EEUU e Irán, y su efecto sobre los precios de la energía, parecen abocar a nuevas tensiones en la evolución de la inflación, y nos lleva a anticipar una nueva subida en el tipo de intervención para la reunión de septiembre, que dejaría la facilidad de depósito en el 2,50% para después de verano», afirma Cristina Gavín Moreno, jefa de Renta Fija en Ibercaja Gestión.

En esa misma línea, Roman Ziruk, analista sénior de mercados de Ebury, la ‘fintech’ especializada en pagos internacionales e intercambio de divisas de Banco Santander, opina que el recrudecimiento de las tensiones entre EEUU e Irán ha vuelto a complicar el panorama para la autoridad monetaria. «Si la presión geopolítica persiste y continúa impulsando los precios de la energía, una subida de tipos en septiembre no puede descartarse”. A juicio de Ziruk, el BCE dispone de pocas alternativas inmediatas más allá de pausar el ciclo de endurecimiento monetario y esperar a que exista una mayor visibilidad sobre el impacto económico de la crisis en Oriente Medio. «La incertidumbre sobre la evolución de los precios de la energía representa un escenario especialmente incómodo para el BCE, dada la elevada exposición de la zona euro a la inflación importada», señala el experto. 

Michael Krautzberger, director global de inversiones en mercados públicos de Allianz Global Investors, también cree que «la renovada volatilidad en los precios de la energía genera una incertidumbre persistente” y recalca que el escenario más probable es una nueva subida de los tipos de interés después del verano, cuando el ‘Guardián del euro’ tenga en sus manos el nuevo cuadro macro.

Si se cumple esta previsión, que actualmente está rodeada de gran incertidumbre y supeditada a lo que suceda en Oriente Medio, los tipos de interés alcanzarían el 2,5% a la vuelta del verano, y se mantendrían dentro del rango neutral que maneja la institución presidida por Christine Lagarde; es decir, el nivel que ni frena ni estimula la economía. 

Sin embargo, el mercado va más allá y no descarta que al movimiento de septiembre le sucedan más en los meses siguientes. Según la gestora española Dunas Capital, el BCE tiene margen para acometer hasta dos incrementos en lo que queda de año en las tres reuniones que tiene pendientes (septiembre, octubre y diciembre). “Su escenario macro es compatible con unos tipos de interés del 2,50%-2,75%. Y esto puede desencadenar un contexto de menor actividad. En ningún caso vemos los tipos bajando», aseguró la compañía durante la presentación de sus previsiones para la segunda mitad de 2026.

Mientras, Renta 4 asegura que, tras el posible movimiento de septiembre, el mercado está aplazando esta posibilidad a 2027. De momento, valora una subida de 25 puntos básicos en el primer trimestre del próximo año (lo que dejaría la tasa rectora en el 2,75%) e incluso empieza a descontar otros 25 puntos adicionales en el segundo trimestre. De cumplirse estos números, los tipos de interés en la eurozona alcanzarían el 3% en la próxima primavera.

Más subidas de las cuotas de las hipotecas

En el terreno hipotecario, las previsiones de los expertos apuntan a que los consumidores que estén pagando una hipoteca variable se enfrentarán a corto plazo a más subidas de las cuotas mensuales.

Tras bajar mínimamente en junio, la media provisional del euríbor a 12 meses está subiendo este mes. Actualmente, se mueve en torno al 2,809%, máximos desde septiembre de 2024, y podría seguir escalando posiciones en lo que resta de julio. En tasa diaria, el indicador hipotecario ya lleva tres sesiones por encima del 2,9%, toda una señal de que el mercado cada vez ve más cerca una nueva subida de los tipos de interés. Este 23 de julio, la tasa ha alcanzado el 2,947%, la cota más elevada desde que empezó la guerra.

Aunque no se esperan grandes cambios del euríbor a corto plazo, conviene recordar que su nivel supera al que registraba el año pasado por estas fechas, por lo que las próximas revisiones de las hipotecas a un tipo de interés variable traerán más alzas de las cuotas mensuales. Este escenario podría ser una constante al menos hasta final de año, tal y como estiman los analistas de Bankinter y la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). 

En lo que respecta a la nueva oferta hipoteca, los expertos descartan que haya grandes cambios a lo largo del verano. En los últimos meses, varios bancos se han anticipado a las decisiones del BCE y han subido el interés de las hipotecas fijas y mixtas que están comercializando.

Según el comparador de idealista/hipotecas, la mayoría de las hipotecas fijas se sitúan este verano cerca del 3% con las máximas bonificaciones y, en las ofertas mixtas, el tipo fijo estipulado en los primeros años -antes de pasar al tramo variable- supera el 2,50%, aunque en algunos préstamos con plazos cortos (hasta cuatro años de tramo fijo) el interés puede ser inferior. 

Desde el bróker hipotecario de idealista no esperan muchos movimientos al alza, aunque recuerdan que la situación podría empeorar en los meses venideros -si se mantienen las tensiones en Oriente Medio y el BCE sigue subiendo los tipos de interés-, por lo que apremian a los consumidores a tomar decisiones antes de que empeoren las condiciones del mercado.

De hecho, el consenso de expertos sigue insistiendo en que las hipotecas fijas y las mixtas permiten a los consumidores evitar sustos innecesarios y que un tipo fijo a un interés cercano al 3% es una muy buena alternativa para endeudarse a un plazo de 30 años. 

Un mercado hipotecario venido a menos

Estas previsiones se producen en pleno freno del mercado hipotecario. Tanto los datos de los Registradores de la Propiedad como el Consejo General del Notariado ya muestran una caída interanual del volumen de contratación de préstamos para la compra de vivienda respecto al año pasado. Además, el INE también confirma que el tipo de interés medio de las hipotecas está subiendo y vuelve a acercarse al 3%. 

A pesar de que los datos de momento no hacen saltar las alarmas, ya que en 2025 se alcanzaron niveles muy elevados y el balance en lo que va de ejercicio sigue siendo positivo, sí es significativo que las firmas de hipotecas han roto con dos años consecutivos al alza. Y todo apunta a que la tendencia se acelerará. 

La última encuesta de préstamos bancarios que ha realizado el propio BCE entre más de un centenar de entidades de la eurozona muestra un endurecimiento creciente de las condiciones crediticias, así como una caída de la demanda por parte de familias y empresas. En concreto, los bancos de la zona de la moneda común aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos en el segundo trimestre y vaticinan un endurecimiento mayor de cara al verano. En cuanto a la demanda de hipotecas, el sector financiero registró una contracción del 15% y adelanta un descenso adicional del 12% para el tercer trimestre. 

FUENTE: IDEALISTA.COM

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Aunque todo análisis puede verse condicionado por nuevos factores, compartimos algunas claves expertas para que sepas si es un buen momento para comprar y cuál es la previsión del precio de la vivienda en 2026.

¿Qué pasará con el precio de la vivienda en 2026?

Este 2026 sigue siendo un año marcado por la escasez de oferta inmobiliaria para una demanda al alza. Falta vivienda nueva, especialmente asequible, y el ritmo de introducción de nuevos inmuebles en el mercado es más lento que el incremento de la demanda. 

Este factor, por sí solo, explica en gran medida el alza sostenida del precio de la vivienda que viene produciéndose desde hace tiempo y que ha provocado un incremento del precio de la vivienda de un 50 % en tan solo 5 años:

• Si el precio medio del m2 de vivienda en abril de 2022 fue de 1.829 euros, en abril de 2023 subió hasta 1.963 euros y a 2.098 euros en abril de 2024. 
• Ya en 2025, este valor subió hasta 2.350 euros y en abril de 2026 se alcanzaron los 2.748 euros por m2, lo que supone una variación interanual de 16,9 puntos y del 50 % si se toma como referencia el dato de abril de 2022.

La buena noticia es que no se esperan ‘picos’ al alza durante lo que queda de año (ni tampoco a la baja) en el precio de la vivienda, sino más bien un ligero incremento debido a que las presiones entre oferta y demanda no cambiarán drásticamente.

Esta previsión es compartida por buena parte del sector. Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, considera que el mercado puede entrar en una fase de mayor estabilidad, aunque descarta una caída generalizada de los precios. «Puede haber ajustes en viviendas que estén fuera de precio o en zonas con menor demanda, pero mientras no se incorpore más vivienda al mercado, especialmente asequible y de obra nueva, la presión seguirá existiendo», explica.

En la misma línea se pronuncia Álvaro Basanta, portavoz de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), quien cree que «lo más probable es que veamos una moderación en el ritmo de crecimiento, pero no una bajada generalizada», especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas donde la oferta continúa siendo insuficiente.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, añade que la escalada de precios difícilmente mantendrá el ritmo de los últimos ejercicios, aunque recuerda que la fuerte demanda sigue actuando como freno a posibles descensos. En su opinión, no sería descartable que durante 2027 se produzcan estabilizaciones o ajustes moderados, especialmente allí donde los precios ya han alcanzado el límite que pueden asumir muchas familias.Por otro lado, dado que tampoco se esperan caídas en los precios de la vivienda a corto plazo, esperar unos pocos meses en busca de un ahorro en esta partida puede no ser la estrategia más adecuada.

Por tanto, si te preguntas si comprar casa ahora o esperar a 2027, la respuesta corta, salvo imprevistos y teniendo en cuenta únicamente el factor precio, es que comprar ahora puede ahorrarte el coste de futuras alzas. 

Si no tienes prisa, es posible que las políticas en materia inmobiliaria que se desarrollarán durante los próximos años te beneficien: el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 pone el foco, entre otras cosas, en el impulso a la rehabilitación residencial, la ampliación del parque público residencial y su blindaje permanente. Sin embargo, es previsible que pasen años hasta que sus efectos se dejen notar en el mercado. 

De momento, factores como la compraventa de vivienda por parte de extranjeros, el aumento de la población residente en España o el incremento del número de hogares unipersonales siguen jugando en contra del comprador. 

¿Qué pasará con los tipos de interés en 2026?

Más allá de cómo se comporte el precio de la vivienda, el coste de endeudarse para acceder a la compra de un inmueble es un factor fundamental que los potenciales compradores deben tener muy en cuenta. 

Lo mismo se aplica a las condiciones para acceder a financiación hipotecaria: éstas pueden endurecerse o flexibilizarse en función de la política comercial de la banca de cada momento, siempre marcada por el contexto geopolítico y económico mundial y estatal.

De cara a 2026, aunque indicadores como el Euribor se encuentran al alza con respecto a los valores de mediados del pasado 2025 (en abril de 2025 cerró en el 2,143 %, frente al 2,747 % de abril de 2026), nos encontramos lejos de los tipos predominantes durante 2023 y hasta mediados de 2024, siempre por encima del 3 e incluso del 4 %.

Por eso algunos analistas indican que es un buen momento para financiarse, e incluso que hipotecarse ahora puede permitir al comprador ahorrarse posibles escaladas futuras que no serían extrañas teniendo en cuenta el panorama internacional. 

Y es que, si tuviéramos que augurar un panorama para los próximos meses, pensar en lo peor parece más realista que lo contrario. La incertidumbre, en el momento actual, juega en contra del comprador. 

De hecho, algunas entidades ya están endureciendo las condiciones de sus hipotecas teniendo en cuenta el alza del Euribor de los últimos meses, bien subiendo el precio de sus préstamos, bien endureciendo los requisitos que debe cumplir el cliente para poder acceder a un préstamo de estas características.

Los expertos recuerdan, sin embargo, que la evolución de las hipotecas no debe analizarse únicamente desde la perspectiva del coste financiero. Gómez Huecas señala que una mejora de las condiciones hipotecarias también puede provocar un aumento de la demanda y, en consecuencia, ejercer una mayor presión sobre los precios de la vivienda. «Esperar a que bajen un poco las hipotecas no siempre garantiza una mejor operación», resume.

Desde SEAG también consideran que la financiación seguirá siendo uno de los principales condicionantes para acceder a la vivienda. A su juicio, el escenario apunta a compradores más prudentes, con mayor comparación entre entidades y un creciente interés por hipotecas que ofrezcan cuotas más estables.

¿Cuándo va a ser el mejor momento para comprar una vivienda?

Resulta complicado augurar cuál será el mejor momento para comprar vivienda en los próximos meses: los factores internacionales arrojan un grado de incertidumbre muy elevado que dificulta cualquier análisis a medio e incluso a corto plazo. 

Si las cosas pueden cambiar muchísimo de un día para otro en un contexto global especialmente agitado, los cambios que deben producirse en el mercado inmobiliario español prometen ir dándose a paso muy lento. 

En este punto existe un amplio consenso entre los profesionales del sector. Gómez Huecas insiste en que la decisión debe basarse principalmente en la situación personal del comprador y no en intentar anticipar el comportamiento del mercado. Si la vivienda encaja con sus necesidades, la financiación es asumible y la operación está bien asesorada, considera que no tiene sentido retrasar la compra únicamente esperando una hipotética bajada de precios.

Basanta coincide en que la clave está en la capacidad económica y en el horizonte de permanencia del comprador. Además del precio y la hipoteca, recomienda valorar aspectos como el estado del inmueble, los gastos futuros, la eficiencia energética o la liquidez que podría tener esa vivienda en caso de una futura venta.

Bermúdez, por su parte, resume la recomendación de donpiso en una idea sencilla: cuando un comprador encuentra una vivienda que realmente le encaja y puede asumir la operación con comodidad, lo aconsejable es no retrasar la decisión esperando un escenario significativamente mejor, ya que no prevé cambios que alteren sustancialmente las condiciones del mercado a corto plazo.

Por tanto, si bien las condiciones de financiación pueden variar mucho en poco tiempo, no parece que vaya a ocurrir lo mismo con el precio de la vivienda que, en todo caso, no tiene motivos para caer.

Eso sí, se trata de una lectura muy generalista a la que es necesario añadir datos clave, como la propia solvencia del comprador, las características y precio del inmueble en el que esté interesado, su estabilidad laboral y capacidad de ahorro, etc.

FUENTE: IDEALISTA.COM

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El certificado energético lleva años ganando protagonismo en el mercado inmobiliario español, pero a partir del próximo 23 de julio su peso será aún mayor. Ese día entra en vigor la modificación del Real Decreto 390/2021 con cambios pensados para reforzar la fiabilidad del proceso y ofrecer mayores garantías a los ciudadanos que necesiten el documento para vender, alquilar o rehabilitar una vivienda, o incluso para solicitar ayudas públicas.

Una de las novedades más importantes es la creación de un Registro Centralizado de Técnicos Competentes, en el que deberán figurar los profesionales habilitados para emitir certificados energéticos. El objetivo es que cualquier ciudadano pueda identificar fácilmente a un técnico acreditado, evitar fraudes y tener la garantía de que el certificado ha sido elaborado por un profesional con la formación y competencias necesarias.

«Hay que poner en valor el certificado y los técnicos que lo forman. No es un trabajo de llegar a la casa, ver, tomar cuatro datos. Eso es lo fácil. Luego vete y plasma eso en la aplicación informática. Esto, además de abrir un poquito el mercado, da más fiabilidad sobre el sobre el técnico que estás que estás contratando», explica Susana Pérez Castaño, directora de la Oficina de Rehabilitación del Colegio de Aparejadores de Madrid.

La modificación también amplía el número de titulaciones que podrán realizar determinados certificados energéticos. A partir de ahora podrán ejercer como técnicos competentes, dependiendo del tipo de certificación, los profesionales habilitados por la Ley de Ordenación de la Edificación para redactar proyecto

Hasta ahora no existía un listado público unificado de profesionales habilitados para emitir certificados energéticos, lo que generaba un mercado opaco en el que el ciudadano tenía dificultades para verificar la acreditación de quien le ofrecía el servicio. 

“El verdadero valor de esta reforma dependerá de que cualquier ciudadano pueda comprobar de forma rápida y sencilla si el profesional que contrata está habilitado. Un registro accesible, actualizado y fácil de consultar ayudará a reducir la incertidumbre y a profesionalizar un mercado en el que todavía existen diferencias importantes de precio, calidad y rigor técnico», explica Diego Lasaosa Gómez, CEO de certicalia.

Desde la plataforma destacan que este cambio traerá apareajado una mayor transparencia y «beneficiará tanto a los propietarios como a los profesionales que trabajan correctamente». «Facilitar la identificación de técnicos cualificados permitirá contratar con más seguridad y reforzará la confianza en un trámite cada vez más relevante para la venta, el alquiler y la rehabilitación de viviendas”, sostiene Lasaosa.

Acceso a ayudas y subvenciones

Desde el Colegio de Aparejadores de Madrid destacan que esta medida supone un avance importante para reforzar la confianza de los ciudadanos en un documento que cada vez tiene más peso, también para la concesión de ayudas o subvenciones. «El certificado energético ya no es solo un requisito para vender o alquilar una vivienda. También resulta imprescindible para acceder a numerosas ayudas a la rehabilitación o beneficiarse de deducciones fiscales, por lo que es fundamental que esté elaborado por técnicos solventes y cualificados», señala la aparejadora.

La eficiencia energética gana protagonismo

Estos cambios llegan en un momento en el que la eficiencia energética adquiere cada vez mayor importancia. La futura transposición de la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) -todavía no incorporada al ordenamiento español- impulsará una transformación progresiva del parque inmobiliario, con edificios más eficientes, menor consumo energético y una mayor implantación de energías renovables. 

Aunque esta normativa europea todavía no se ha incorporado al ordenamiento español, marcará el rumbo de la rehabilitación en los próximos años, ya que el objetivo europeo es alcanzar un parque edificatorio descarbonizado en 2050 mediante edificios más eficientes, con menor consumo energético y una mayor incorporación de energías renovables.

La validez del certificado G: cinco años

Uno de los puntos que más circula sobre esta reforma es la reducción de la validez de los certificados con calificación G (la peor posible) de diez a cinco años. Sin embargo, conviene ser preciso, esta medida no es estrictamente una novedad del 23 de julio. «Eso ya venía recogido en el decreto de 2021», aclara Pérez Castaño. 

Lo que sí ocurre ahora es que la norma consolida y refuerza ese marco, y muchos propietarios con certificados G recientes deben tenerlo en cuenta al planificar sus renovaciones.

Letra ‘plus’ y ‘zero’ en el horizonte

Entre las novedades que se están estudiando a nivel europeo para armonizar los sistemas de clasificación entre Estados miembros, la técnica del Colegio de Aparejadores adelanta la posible incorporación de dos nuevas letras de calificación energética: la ‘plus’ y la ‘zero’, reservadas para los edificios más eficientes. «Esto se está barajando, todavía se está estudiando», matiza Pérez Castaño, que prefiere no adelantar plazos en un proceso de adaptación normativa que todavía tiene recorrido.

Consejos para mejorar la calificación

Para mejorar la calificación de una vivienda, la aparejadora es clara, «hay que centrarse en la demanda, no en el consumo». Es decir, que la comunidad invierta en la colocación de un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior de los edificios (SATE) o en mejorar las ventanas. 

«Cuando tú tienes un buen aislamiento térmico en tu fachada o tienes unas buenas ventana se demanda menos energía para estar en confort. Ahora mismo, además, hay muchísimas subvenciones. Todas orientadas a la eficiencia energética y a la rehabilitación. Si además ya actúa sobre las instalaciones, eso ya es de sobresaliente», explica Pérez Castaño.

FUENTE: IDEALISTA.COM

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Las compraventas de viviendas suman otro mes de caídas y las hipotecas entran también en negativo. Una tendencia que ya adelantaron los notarios para el mes de abril y que ahora se confirma con los datos de mayo que ha publicado el Colegio de Registradores.

Según la estadística registral inmobiliaria, las transacciones han sufrido su quita caída consecutiva, mientras que la firma de nuevos préstamos desciende tras 22 meses al alza. 

En el caso de las compraventas, los registradores sitúan el volumen de transacciones de viviendas en 56.468 unidades, con un descenso del 7,6% interanual. Andalucía (4,3%) ha sido la única comunidad en que se han incrementado. mientras que los mayores retrocesos se han dado en Melilla (-31%), Cantabria (-26,2%), Baleares (-21,4%) y Murcia (-19,8%).

En cuanto a las hipotecas, el balance también es negativo. Tras 22 meses consecutivos al alza, la firma de nuevos préstamos ha bajado un 0,5% interanual en mayo, hasta quedarse en 41.988 unidades en el conjunto del país. 

Según explican los registradores, «la evolución del número de hipotecas constituidas muestra una desaceleración más tardía y menos acusada que la observada en las compraventas». Y este mejor comportamiento de las hipotecas respecto a las compraventas «ha llevado a que en el caso de las viviendas el número de hipotecas alcance el 74% respecto a las compraventas, quinto mes consecutivo por encima del 70%». 

FUENTE: IDEALISTA.COM

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El volumen de anunciantes de viviendas en venta que rebajaron sus expectativas se ha mantenido estable durante el primer trimestre de este año en comparación con el mismo periodo de 2025. En concreto, el 11% de las viviendas anunciadas redujo su precio este año, frente al 11% que lo hizo el año pasado, según un estudio publicado por idealista, analizando los inmuebles publicados en su base de datos.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los datos del número de propietarios que rebajan sus expectativas están alineados con otras métricas como el descenso en el número de compraventas de viviendas y parecen confirmar la tendencia hacia la estabilización de precios en los principales mercados, que se intuye de los informes de precios de idealista. La propia composición del mercado hace que este proceso no sea rápido. Los profesionales inmobiliarios palpan la realidad del mercado y conocen el precio al que se cierran las operaciones, por lo que son más ágiles a la hora de ajustarlo. Los particulares, por su parte, ofrecen una mayor resistencia a estos cambios de tendencia ya que combinan precios emocionales y una mirada ‘en el retrovisor’ que se fija más en el pasado que en el presente”.

FUENTE: IDEALISTA.COM

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Lo que iba a ser el «hogar definitivo» de una familia leonesa se ha convertido en una batalla judicial que se prolonga desde hace más de ocho meses. La propietaria de una vivienda situada en el barrio de La Palomera denuncia que el inmueble fue ocupado el pasado 29 de octubre mientras se encontraba en proceso de reforma y que, pese a haber obtenido una sentencia favorable en primera instancia, todavía no ha podido recuperarlo.

Según explica, la vivienda había sido adquirida para convertirse en la residencia habitual de la familia. En aquellos momentos se estaban realizando pequeñas obras y trámites previos a una reforma de mayor entidad, a la espera de completar toda la documentación necesaria. La casa permanecía temporalmente vacía, aunque el objetivo era trasladarse allí en cuanto concluyeran los trabajos.

La afectada relata que los ocupantes accedieron al inmueble tras forzar la cerradura. Dos días después, cuando acudieron a la vivienda, descubrieron que ya había personas viviendo en su interior. A partir de ese momento comenzó un proceso que, según denuncia, todavía no ha llegado a su fin.

Una única vivienda de futuro

«Era nuestra única vivienda. Habíamos comprado esa casa para vivir allí con nuestros hijos. Todo nuestro proyecto familiar pasaba por instalarnos en ella», explica la propietaria.

La situación resultó especialmente complicada desde el punto de vista personal. Según relata, acababa de ser madre pocas semanas antes de los hechos y durante aquellos días también tuvo que afrontar una emergencia médica relacionada con una de sus hijas, lo que aumentó todavía más la carga emocional de una situación que define como «desbordante».

Tras descubrir la ocupación, la familia contactó con la Policía y presentó la correspondiente denuncia. Sin embargo, asegura que no fue posible recuperar la vivienda en ese momento y que el caso quedó en manos de la Justicia. «Tú presentas las escrituras de tu casa, demuestras que eres el propietario y aun así te ves obligado a iniciar un procedimiento que puede durar meses o incluso años», lamenta.

Un procedimiento judicial «agónico»

El procedimiento judicial avanzó hasta la celebración de un juicio meses después. La resolución fue favorable a la propietaria, que vio reconocidos sus derechos sobre el inmueble. Sin embargo, la parte condenada presentó un recurso contra la sentencia, una posibilidad prevista legalmente que ha provocado que el caso continúe ahora en la Audiencia Provincial.

La afectada sostiene que los plazos administrativos y judiciales han supuesto un importante desgaste. «Cada trámite implica más espera. Cuando parece que el procedimiento avanza, surge un nuevo recurso o una nueva gestión que vuelve a retrasarlo todo», explica.

A los costes emocionales se suman los económicos. La familia ha tenido que afrontar gastos de abogado y procurador para defender sus derechos durante todo el proceso. Además, denuncia haber sufrido problemas relacionados con los suministros de la vivienda. Entre ellos, una reclamación vinculada a un supuesto enganche irregular a la red eléctrica que, según afirma, fue realizado sin su consentimiento y del que había alertado previamente a la compañía suministradora.

Quejas vecinales y problemas con la vivienda

Mientras tanto, la situación también ha tenido repercusión en el entorno vecinal. La propietaria asegura haber recibido llamadas y mensajes de residentes de la zona trasladándole quejas por diversas molestias registradas en el inmueble. Sin embargo, reconoce que se siente incapaz de actuar mientras no pueda recuperar legalmente la posesión de la vivienda.

Más allá de su caso particular, la afectada considera que la experiencia ha puesto de manifiesto las dificultades que encuentran algunos propietarios cuando se ven inmersos en este tipo de procedimientos. «Lo que más me ha sorprendido es la sensación de impotencia. Hemos seguido todos los cauces legales, hemos acudido a los tribunales, hemos obtenido una sentencia favorable y, aun así, seguimos esperando una solución definitiva», afirma.

Por ello, asegura que ha decidido hacer pública su situación no solo para reclamar una respuesta más ágil por parte de las administraciones, sino también para dar visibilidad a una realidad que, a su juicio, afecta a más familias de las que habitualmente trascienden a la opinión pública. A la espera de que la Audiencia Provincial resuelva el recurso presentado, la familia continúa sin poder instalarse en la vivienda que compró para convertirla en su hogar.

FUENTE: LEONNOTICIAS.COM

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Se trata de la cuarta caída consecutiva de las operaciones (después de que en enero, febrero y marzo bajara un 5%, un 0,5% y un 2,2%, respectivamente) y deja un descenso acumulado del 2,4% en el primer tercio del año.

En el cuarto mes, el mercado se ha visto arrastrado por la vivienda usada (-2,4%), donde se han contabilizado 41.783 operaciones, la cifra más baja de un mes de abril desde 2023. En cambio, la obra nueva ha roto con tres meses en negativo y ha subido un 0,6%, hasta las 11.458 transacciones. 

No obstante, el balance de los cuatro primeros del año es negativo en ambos mercados, con caídas del 4% en la vivienda nueva y del 1,9% en el de la usada. 

El organismo de estadísticas también muestra que el 93,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en abril eran libres (49.946) y el 6,2% protegidas (3.295), con descensos en ambos casos. Respecto al año pasado, el volumen de inmuebles libres ha bajado un 1%, mientras que el de viviendas protegidas se ha desplomado un 12,3%. Hasta abril, el descenso de las operaciones de vivienda libre se sitúa en el 2%, mientras que el de la protegida alcanza el 8,2%. 

Según explica Francisco Iñareta, portavoz de idealista, «la nueva caída en el número de operaciones de compraventa viene a reforzar lo que desde hace algunos meses ya viene comentando el sector y es que el mercado parece que se sitúa al menos en un punto de inflexión. Este dato viene a sumarse a otros que manejamos en idealista, como la recuperación de la oferta y el aumento de los anunciantes que rebajan sus expectativas. La vivienda ha alcanzado unos precios que hacen imposible el acceso gran parte de la demanda y el encarecimiento de la financiación complica aún más sus posibilidades. En esta situación, parece claro que nos encaminamos a un escenario de estabilización de los precios».

Resultados mixtos en las CCAA

En el cuarto mes del año, las compraventas de viviendas han registrado un resultado interanual mixto en las diferentes CCAA. Un total de 10 regiones han cerrado en positivo, encabezadas por Cantabria (22,5%), País Vasco (8,8%) y Cataluña (7,8%). También con subidas están Castilla-La Mancha (6%), Asturias (5,6%), Aragón (5,4%), Canarias (2,9%), La Rioja (2,8%), Extremadura (2,3%) y Murcia (0,2%). 

Al otro lado de la tabla se encuentran Navarra (-29%) y Madrid (-11%), las dos únicas autonomías con caídas interanuales de dos dígitos en el volumen de transacciones; junto con Castilla y León (-9,4%), Galicia (-7,2%), Comunidad Valenciana (-7%), Baleares (-3,7%) y Andalucía (-3%). 

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Con estos ingresos netos, el ‘single’ podría hacer frente al pago de los 523 euros que serían suficientes para pagar una cuota hipotecaria de un estudio medio en España, cuyo precio se sitúa en 159.000 euros. Además de hacer frente a esta cuota, debería aportar un total de 47.700 euros ahorrados previamente, que serían necesarios como aportación del 20% del valor no financiado y el 10% aproximado de gastos e impuestos.

Por el contrario, en el caso de decantarse por alquilar un estudio, los ingresos necesarios se elevarían hasta los 34.000 euros netos anuales, que serían necesarios para pagar los 850 euros mensuales que cuesta arrendar una vivienda de un único espacio en España sin superar el 30% de los ingresos recomendado por los expertos.

León

En cualquier caso, los ingresos netos necesarios varían también en función del mercado que se analice, en relación al precio de la vivienda en cada uno de ellos. En el caso de León los ingresos netos necesarios para comprar o alquilar un estudio son similares a la media nacional.

En compra, un «single» en León necesita 21.320€ para comprar un piso de 162.000€ y tener ahorrado 48.600€, ser necesario más de 2 años completos de sueldo para dar la entrada de la primera vivienda dificulta el acceso a la adquisición de esta.

En el caso de querer alquilar la situación no es mucho mejor, dado que necesita tener unos ingresos mínimos de 22.000€ para acceder a un alquiler de 550€ mensuales.

FUENTE: IDEALISTA.COM

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Nos encontramos en las últimas semanas de la campaña de la Renta que termina el próximo 30 de junio. Y muchas son las noticias en relación con la declaración del IRPF y sobre las desgravaciones, pero pocas sobre las novedades judiciales en relación con este impuesto que afectan de forma favorable a muchos propietarios de viviendas.

En esta entrevista con el abogado fiscalista José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising, aborda cuestiones novedosas sobre el plazo para vender la vivienda habitual y acceder a las exenciones fiscales, o el impacto de la reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre la amortización del 3% en inmuebles alquilados.

A la hora de hacer la declaración de la renta, ¿cuáles son hoy las principales novedades en materia de vivienda que siguen pasando desapercibidas para muchos contribuyentes?

Todo lo relativo al concepto de vivienda habitual. Es posible que muchas personas ya hayan presentado la declaración de IRPF de este año o que lo que vamos a hablar afecte a algo que se declaró ya hace uno o dos o tres años, pero queda la posibilidad de corregir esos errores, en particular en el ámbito de la exención por reinversión en vivienda habitual. El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que depende del Ministerio de Hacienda, reconoció el año pasado la posibilidad de rectificar a aquellos contribuyentes que en su día olvidaron marcar la casilla de la exención por reinversión o el compromiso por reinvertir. Decisiones que, a lo mejor, se tomaron en ejercicios anteriores y no fueron correctas y que ahora se podrían rectificar. Es decir, solicitar ahora una devolución de ejercicios siempre que no haya prescrito. En este momento el último ejercicio no prescrito es el 2021.

¿Cuáles son las preguntas o preocupaciones más frecuentes de los vendedores y propietarios de viviendas?

Creo que los temas que más preocupación y más dudas generan son, en primer lugar, si la vivienda vendida es realmente la habitual o no, y si al vender un inmueble habrá que tributar por la ganancia patrimonial o ésta se considerará exenta. Hablamos de muchos miles de euros en juego. Y luego también otra duda muy habitual de los vendedores es el tema de las obras de reforma que hayan realizado en el inmueble, y si estas obras, estas inversiones que se han realizado a lo largo del tiempo en que ha sido propietario de la vivienda, se pueden deducir en el momento de la venta. Son las principales dudas que asaltan a los propietarios en el momento de la venta, porque al final son las que les pueden hacer ahorrar mucho dinero.

¿Si tuviera que destacar algunas deducciones o ventajas fiscales en materia de vivienda, las que todo propietario debería conocer, cuáles serían las más importantes?

Uno de los beneficios fiscales que más hay que tener en cuenta es la reducción del rendimiento neto del capital inmobiliario. Es decir, el que alquila un inmueble como vivienda habitual tiene derecho a una reducción, que además se ha modificado por la Ley del Derecho a la Vivienda en el año 2023, y que puede permitir al propietario que del rendimiento obtenido el 50% no tribute. Incluso se puede llegar a reducciones del 90%, con lo cual es una reducción que es importante conocer y saber cuándo se puede aplicar y cuándo no. También recomendaría atender a las distintas deducciones autonómicas porque muchas veces esconden beneficios fiscales. En el ámbito de la vivienda, por ejemplo, en Valencia hay una deducción del 5% de las cantidades que se destinan a amortizar el préstamo hipotecario.

Jose María, tu función principalmente es ganar a Hacienda en los tribunales mediante sentencias novedosas. Hay una idea muy asentada: que para beneficiarse de la exención fiscal en el IRPF,  hay que vender la vivienda habitual en un máximo de dos años. Sin embargo, los tribunales están empezando a flexibilizar este criterio.

Efectivamente eso es un plazo muy desconocido, porque yo creo que más o menos todo el mundo sabe que para que la vivienda sea habitual hay que vivir en ella un plazo mínimo de tres años. Pero, sin embargo, lo que mucha gente desconoce es que aunque tú lleves, a lo mejor, 20 años viviendo en tu vivienda, cuando dejas de habitarla, por el motivo que sea, al cabo de dos años la vivienda pierde la condición de vivienda habitual y, por tanto, si tú la vendes ya no puedes disfrutar de ningún beneficio fiscal. El problema de este plazo es que no admite excepciones, así como el plazo de tres años para que la vivienda sea el habitual que sí las permite, por ejemplo, en caso de traslado laboral o de celebración de matrimonio.

¿En qué casos ese plazo de dos años puede ampliarse y qué están diciendo ya las sentencias sobre situaciones como traslados laborales o el traslado de personas mayores a residencias?

Ahí es donde entró el Tribunal Supremo. Y el caso de los divorciados es el más flagrante porque eran contribuyentes que se divorciaban y que, por decisión judicial, tenían que dejar de vivir en la vivienda porque ésta se atribuía el uso a su cónyuge y a los hijos comunes. Y muchas veces se decidía que, hasta la mayoría de edad de los hijos, la vivienda, su uso, pertenecía al cónyuge que se quedó viviendo allí. Entonces, claro, el otro cónyuge tenía que irse de allí y evidentemente no podía vender esa vivienda. El Supremo falló que la vivienda sigua considerándose la habitual, aunque se cenda pasados los dos años.

El Supremo también ha dictado una sentencia novedosa en el caso de viviendas compradas por uno de los cónyuges antes del matrimonio en régimen de bienes gananciales. ¿Cuál es la importancia de esta sentencia?

Es un caso muy habitual. Llega un momento en el que, tras el matrimonio y en el régimen de gananciales, ambos cónyuges aportan al pago de la hipoteca y, por tanto, ambos empiezan a pagar el préstamo hipotecario. Se plantea en el momento en el que se produce un divorcio y esa vivienda se quiere vender. ¿De quién es la vivienda? Está a nombre del cónyuge que la compró cuando era soltero, pero es posible acreditar que a partir de un determinado momento las cuotas del préstamo se han pagado por los dos con dinero ganancial. Ahí es donde entra el Tribunal Supremo, que dice que hay que atender al origen de ese dinero y a si ese préstamo hipotecario se puede probar que a partir de determinado momento se ha pagado con dinero ganancial. Habría que establecer el porcentaje, habría que recoger todos los pagos, tanto los iniciales por el cónyuge cuando era soltero y los realizados a partir del matrimonio para determinar el porcentaje de propiedad sobre el inmueble.

Otro caso muy habitual es el de propietarios que compran una vivienda, la reforman y años después la venden con la esperanza de que los gastos de la reforma reduzcan la ganancia patrimonial y así pagar menos IRPF. ¿Qué problemas suele poner Hacienda en estos casos?

Muchas veces hay poco margen de maniobra, sobre todo si se trata de obras realizadas hace mucho tiempo y es complicado poder justificar su carácter, si eran inversión y mejora o reparación y conservación. ¿Por qué digo esto? Porque existe la creencia común de que cuando realizas la reforma integral de un inmueble, todo el importe de la reforma se va a considerar mayor valor de adquisición cuando se venda esa vivienda y por tanto va a reducir la ganancia. Sin embargo, no es así. Hacienda no va a dejar deducir toda la obra realizada en el inmueble, sino que lo que va a permitir deducir únicamente son las obras que son inversión y mejora. 

¿Cómo diferencia Hacienda? Inversión y mejora es todo lo que añada e introduzca al inmueble algo que antes no había o le añada una mejor capacidad productiva, unas mejores prestaciones al inmueble. Por ejemplo, si yo cambio las ventanas de la vivienda, lo que me va a decir Hacienda, salvo que yo le justifique que esas ventanas tienen prestaciones o tienen componentes que no tenían las originales, es que son reparación y conservación, que yo estoy sustituyendo lo viejo por lo nuevo. Lo mismo si yo tiro todo el piso abajo y hago tabiques nuevos. No se ha añadido capacidad productiva como, por ejemplo, si yo añado un baño que antes no existía, o aire acondicionado.

¿Qué recomienda hacer para demostrarlo ante Hacienda?

Esto es una guerra de guerrillas. Hacienda va a ir partida por partida y gasto por gasto a determinar qué es inversión y mejora y qué es reparación y conservación. ¿Entonces, el consejo cuál es? Pues que en el momento en que se hace la reforma se identifique en las facturas de obra las cuestiones que la vivienda antes no tenía. Por ejemplo, si se pone instalación de aire acondicionado, pues en el proyecto se puede decir que la vivienda no contaba con aire acondicionado.

Aquí aparece otro problema frecuente, que es el paso del tiempo. ¿Qué ocurre cuando un propietario reforma una vivienda, pero no conserva las facturas?

Hacienda lo que va a pedir es el coste de esa reforma realizada. Si no se tienen las facturas, es complicado. Y es muy habitual porque hay veces que son obras que se han realizado hace diez, quince o veinte años. Hay casos que son auténticamente increíbles en los que ves en la escritura de adquisición que se compró un terreno y ya no se vende un terreno solo, sino un terreno sobre el que hay construido un chalet. Si el contribuyente no conserva todos los justificantes de lo que costó esa obra, Hacienda a esa obra nueva le atribuye un valor de cero euros. Y da igual que tengamos una escritura de obra nueva en la que digamos que se ha realizado esta obra nueva. Es una auténtica salvajada, porque es ponerse una venda en los ojos. Ahí los tribunales están instando a Hacienda a mandar un perito a valorar esa obra que se hizo en el inmueble.

¿Y los tribunales, hay posibilidades de que lo admitan?

Cuando es una reforma en un piso es más complicado. La cuestión es probar, en primer lugar, la existencia de la reforma. ¿Cómo pruebas que llegado un momento en ese piso se puso un parqué nuevo? Cuando no se conservan las facturas existe ese componente añadido de dificultad que es el probar la propia existencia de la reforma, que no ocurre cuando hablamos de una obra nueva que salta a la vista porque es evidente que esa obra antes no existía.

A finales de 2025, el Tribunal Supremo dictó una sentencia muy relevante sobre la venta de viviendas que estuvieron alquiladas, ¿qué es lo que cambia esta resolución y cómo afecta en la práctica al propietario vendedor?

Cuando un inmueble está alquilado y ese alquiler no tributa como actividad económica sino como capital inmobiliario, hay una deducción para el propietario arrendador muy jugosa, amortizar cada año el 3% del coste de adquisición del inmueble. La base de la amortización es el valor de la construcción. Eso año a año viene muy bien, pero el problema es cuando la vivienda se vende, porque toda esa amortización, ese 3% anual lo suma Hacienda y lo considera menor valor de adquisición y, por tanto, amplía la ganancia. Hay contribuyentes que se encuentran con que de repente Hacienda les incrementa la ganancia patrimonial en 7.000 o 15.000 euros. ¿Cuál es la novedad de la sentencia del Supremo? Que permite al contribuyente, aplicando otro método de amortización que tenga un respaldo legal como puede ser las normas del Impuesto de Sociedades, defender que ese inmueble se ha ido amortizando a razón del 1,5% o del 2%, y por tanto verá cómo esa ganancia patrimonial se reduce respecto a lo que decía Hacienda.

Otro caso muy común son propietarios que alquilan su vivienda habitual unos días en verano o unas semanas y después quieren venderla porque Hacienda puede negarles la exención por reinversión. ¿Qué riesgos deben conocer tanto propietarios como agentes inmobiliarios?

Este caso es habitual y a la vez absurdo. El supuesto de hecho es el siguiente, propietarios que tienen su vivienda habitual en zonas turísticas y cuando llegan los meses de verano se van a una segunda residencia y en vez de dejar su vivienda habitual vacía la alquilan con fin turístico. No hay ninguna duda que el resto del año para estos contribuyentes es su vivienda habitual. Hacienda en el momento en que un contribuyente incluye rendimientos del capital inmobiliario por alquiler de una vivienda, ya considera que eso es incompatible con que la vivienda sea la habitual. Al final, Hacienda tiene un concepto del alquiler de vivienda totalmente trasnochado. Hay que recurrir hasta el final, porque es un criterio que no tiene ningún sentido, porque en ningún lugar de la ley del IRPF pone que por obtener ingresos por alquiler de tu vivienda, esa vivienda deje de ser el habitual.

Cuando un propietario alquila su vivienda a estudiantes, ¿En qué casos puede aplicar la reducción fiscal por alquiler de viviendas en el IRPF?

Alquilar a estudiantes por el curso lectivo dura unos diez meses. A lo mejor ese mismo estudiante vuelve al curso siguiente o a lo mejor no, entonces Hacienda considera que es un alquiler de temporada. Y claro, al no ser alquiler de vivienda elimina la reducción del rendimiento del capital inmobiliario. El TSJ de Madrid ha considerado que esta declaración de Hacienda no es correcta porque al final la ley del IRPF habla de satisfacer una necesidad permanente de vivienda, pero no habla de plazos por lo que no hay ningún motivo para considerar que eso es un alquiler de temporada, sino que realmente satisface la necesidad de vivienda del estudiante.

A efectos de que Hacienda considere la vivienda como habitual, ¿Cuáles son los requisitos? Siempre ha habido dudas respecto al empadronamiento, suministros domiciliados y demás.

Los principales requisitos es ocuparla en el plazo de doce meses desde que se adquiere y vivir de forma permanente durante mínimo tres años. Este requisito es el que más problemas plantea, porque hay contribuyentes que a lo mejor viven esa vivienda, pero hay parte del año que están en una segunda residencia o que, llegado el momento de la venta, a lo mejor han estado empadronados en otro sitio. La principal prueba tanto para Hacienda como para tribunales son los consumos de agua, luz… y que estos sean compatibles con el uso de vivienda.

Si vendo mi vivienda habitual, pero llevo años empadronada en el domicilio de mis padres por temas médicos y demás, ¿tengo derecho a reinversión por vivienda habitual o debo de estar empadronada también?

Si en la vivienda en la que no está empadronado hay consumos compatibles con el uso de vivienda como habitual, el hecho de estar empadronado en otra vivienda no tiene tanto peso. Si por otras vías, especialmente los consumos, consigue demostrar que su vivienda era otra.

¿Qué pasaría si compro una vivienda de obra nueva que no me van a entregar hasta dentro de tres años?

En el caso de que se reinvierta en la compra de una vivienda en construcción, el criterio del Tribunal Supremo es, en primer lugar, que solo se va a permitir la reinversión de los importes pagados durante los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda. Y el segundo requisito es que las obras y la adquisición jurídica de la nueva vivienda se realicen antes de los cuatro años. Es decir, yo vendo la vivienda habitual ahora, por ejemplo, y la quiero reinvertir en la compra de una vivienda habitual desde ahora. Yo sé que solo me van a permitir considerar como reinvertidos los pagos que realicen los dos próximos años y las obras tienen que estar concluidas y la adquisición jurídica en los cuatro años siguientes. Eso es importante porque hay contribuyentes que a lo mejor al principio pagan muy poquito y el grueso lo pagan con la vivienda ya entregada, pagan ya fuera de los dos años y ahí podrían tener problemas con Hacienda. Es importante tener en cuenta que solo se va a considerar reinvertidas las cantidades pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual.

FUENTE: IDEALISTA.COM

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